核心结论

1、前三季度发债规模持续下行，同比下降21%；央行释放友好，市场预期有望小范围修复

根据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点，2021年前三季度发债规模占比2020年全年发债规模约63%。受房地产行业发展形势与调控监管政策的双重影响，资本市场悲观情绪发酵，导致2021年前三季度房企侧发债走低。

9月央行持续发声定调稳定市场情绪，取得一定成效。单独9月，房企境内外债券融资规模约690亿元，环比增长20.8%，同比下降10.9%。其中，境外发债约275亿元，环比大幅增长343.5%。

三季度内，央行从7月降准，到9月发布《中国金融稳定报告（2021）》与再次强调“两个维护”等，密集表态房地产金融市场，释放出一定的积极信号，预计四季度市场预期可以得到一定程度的修复。

2、2021年以来，长期以境内债为主导，前三季度境内债规模占比近七成

结构上仍以境内债券规模为主导，前三季度境内发债约5319亿元，同比下降12%，占整体规模约69%，为近五年内最高占比。2021年以来，境内货币政策稳定中性，债市整体保持低位稳定。

而境外方面，受到国际政治经济形势下行影响，整体低迷，短期波动较大。2021年前三季度，境外发债折合人民币约2370亿元，同比下降35%，降幅约为境内债3倍，规模占比整体规模约31%。

四季度，国内市场预期在持续修复中，境内债市将继续保持稳定。境外债市9月得到较大幅度回暖，但其稳定性较差，因此四季度境外债市仍呈高度不确定性。

3、三季度境内票面利率呈结构性下降，境外因发债收缩致票面利率因抬升

境内方面，第三季度债券平均票面利率4.17%，较2020年同期下降72个基点。受国内监管政策影响，境内债市发债门槛抬升，当前境内发债主要集中在规模大、信用高、背书厚的优质房企，因此发债利率呈现结构性下降。

境外方面，第三季度境外债券融资平均票面利率为8.06%，与2020年同期基本持平，较2021年第二季度上升144个基点。境外债市悲观情绪高于境内，发债规模收缩的同时，票面利率不断抬升。以9月为例，17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上的高利率，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股、中梁控股、新湖中宝、佳兆业集团等。

4、境内债发行周期稳定，以中期债为主；境外债平均发行周期同比减少1.2年

第三季度，境内新增债券融资发行平均期限为4.0年，与2020年同期4.1年水平基本持平，整体稳定，较2021年二季度小幅增加0.4年，与票面利率成因一致，主要受到发债主体结构性影响。

境外债第三季度平均发行期限2.3年，较2020年同期减少1.2年，较2021年二季度减少0.9年，受资本市场悲观情绪影响，境外以3年内短期债务为主。

5、连续4个季度新增发债净额为负，第四季度房企偿债压力将有所缓解

2021年第三季度境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%，自2020年四季度后，受金融侧监管影响，新增发债规模长期低于到期债务规模，即连续4个季度新增发债净额为负。房企纷纷开启降负债的自救之路，符合政策预期。预计2021年四季度到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度，偿债压力有所缓解。